ועד בית
ועד בית הוא גוף הפועל בבית משותף כדי ליצור מנגנון של כללים שיהיו מוסכמים על רוב הדיירים ויפעלו במקרים שבהם נדרשת הכרעה של מחלוקות, או התנהלות כללית של בית דירות. ועד בית פועל כעמותה קהילתית.
ועד בית יכול להיות מורכב מדיירי הבניין ומנציגות מתנדבת. במקרים שבהם דיירי הבניין לא מעוניינים לנהל את הוועד בעצמם, הם יכולים לשכור שירותים של חברה לניהול בתים שתעשה במקומם את הסידורים הדרושים.
כמו כן, כדי שוועד הבית יענה על צורכי הדיירים, הם נדרשים לשלם תשלום סמלי עבור השירותים, לרוב בהמחאה שנתית. למשל, במרבית ממשקי הבית, הוועד הוא שאחראי על ניקיון חדר המדרגות, על גינון והדברה, ולרוב גם על תיקון ליקויים של הרכוש המשותף.
בישראל
[עריכת קוד מקור | עריכה]בישראל, ועד בית מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 כ"נציגות הבית המשותף". לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון.[1] ועד הבית מוסמך ומחויב לייצג את כלל דיירי הבניין המשותף אליו נבחרו "להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." ועד הבית הוא גוף משפטי נפרד ופעולתו מוגבלת רק לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. כשהחברות בוועד יכולה להיעשות בהתנדבות או בתשלום סמלי. הוועד אחראי על אחזקת הבניין, גביית תשלומי ועד והפקדה בחשבון המשותף, ניהול אסיפות דיירים אחת לשנה (אלא אם נקבע אחרת), ניהול חשבון הבנק של ועד הבית.
במקרה של אי עמידה או מעבר על אחד מכללי בחירת ועד הבית, ניהול בקשות דיירים או ניהול הבית המשותף לרבות ייצוג אינטרסי הדיירים והבית המשותף כלפי חוץ ביכולת כל אחד מדיירי הבניין לתבוע את הוועד בתביעה כספית, ביכולת הוועד לגבות כסף לביטוח עצמי למקרה שכזה.
כללי בחירת ועד בית
[עריכת קוד מקור | עריכה]בחירת ועד בית חייבת להיעשות בתיעוד פרוטוקול.[2] יכולים להיות בוועד עד 5 נציגים נבחרים,[3] שיכולים לשאת בתפקידי מטלות שונות. אין לכפות תואר נציג ועד על דייר שאינו מעוניין בכך.
- בחירת ועד הבית – מתבצע במסגרת אספת דיירים שהיא המוסד היחיד בו יכול להיבחר ועד הבית. כדי לבחור נציגות מספיק להשיג רוב רגיל באספת הדיירים. בסמכות אספת הדיירים השנתית או אספת דיירים שלא מן המניין להחליף את ועד הבית או לשנות את הרכב חברי הוועד ובתנאי שהתכנסה באופן חוקי.
- משך הקדנציה של ועד הבית – הוועד שנבחר ישמש בתפקידו למשך שנה עד לבחירת ועד חדש באספת הדיירים בשנה הבאה. "תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב),[4] היא עד לבחירת הנציגות החדשה באספה הכללית הרגילה הבאה".
- ועד בית זמני – המפקח רשאי למנות לבית נציגות זמנית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; הרכב הנציגות הזמנית יהיה בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות; באין המלצה כזאת, ימנה המפקח נציגות זמנית לפי שיקול דעתו מבין בעלי הדירות שבבית, או – אם לא הייתה אפשרות מעשית לעשות כן – שלא מבין בעלי הדירות, ורשאי הוא לקבוע שכר שישלמו לה בעלי הדירות. דינה של נציגות שנתמנתה כאמור בסעיף קטן (א) יהא לכל דבר כדין נציגות שנכונה לפי הוראות התקנון.[5][6]
אין חובה למנות ועד בית לבניין משותף. אולם אם אין מינוי או מחליף לאחר עזיבת ועד בית, אין לשום גוף (לרבות המפקחים על רישום מקרקעין או האחראים על הבתים המשותפים) אפשרות לכפות מינוי פנימי או חיצוני. כמו כן, במצב שכזה גביית תשלומים על תקלות, תיקון נזקים וכדומה יעשה בצורה וולנטרית, ואין שום אפשרות חוקית לכפות על שום דייר תשלום, שלא בהסכמה רצונית. ניסיון שכזה יהווה קבלת דבר במרמה, ואף התחזות.
תשלום לוועד
[עריכת קוד מקור | עריכה]כברירת מחדל כל דייר אמור לשלם דמי חבר ועד בית, באופן יחסי לרכוש הבית המשותף: כלומר X מ"ר בית פרטי / Y מ"ר שטח כלל הבניין (כחלוקה הוגנת). אלא אם הדבר שונה מאוחר יותר באספת דיירים: לדוגמה לאופן חלוקה שווה כך שכלל בעלי הדירות בבניין המשותף, משלמים תשלום זהה, שווה בשווה. אין אפשרות לסרב לשלם תשלומי ועד בית (גם לא בתשלום חלקי) - אחרת ביכולת הוועד לתבוע בתביעה אזרחית או קטנה.[7]
לאחר בחירת ועד הבית ניתן להגיע להסדר "תקנון בית משותף מוסכם" באישור רוב של 2/3 מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. שינוי התקנון מתאפשר בחוק רק כל עוד לא מתקיימת פגיעה בזכויות בעלי דירות בבניין, לא מתווספים לבעלי הדירות תשלומים שלא אישרו או שלא נקבעו בחוק, התקנון החדש לא מנדב חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, ורק אם כל בעלי הדירות הסכימו לעניין.[8]
במקרה של השכרת דירה על ידי בעל דירה בבנין המשותף האחריות לתשלומים מוטלת על בעל הדירה. הקביעה על מי יהיה תשלום דמי הוועד או הוצאות חריגות של הוועד, תקבע במעמד חוזה השכירות (חוק השכירות והשאילה) בין בעל הדירה לשוכרים. שוכרים רשאים להגיע ולקבל החלטות באספת דיירים רק באישור בעלי הדירה.
ועד הבית מחויב לפתוח חשבון בנק לעניין ההפקדות ותיעודם. כספי הוועד ישמשו לתשלום לספקים שונים, רכישת ציוד נדרש ואחזקת השטחים המשותפים במבנה. הוועד אחראי על ניהול ספר הכנסות והוצאות מפורט והצגת הנתונים לדיירים בדו"ח מפורט אחת לחצי שנה.[9]
ניהול בקשות דיירים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- הצבת לוח מודעות ותיבת פניות במקום בו עוברים תדיר כלל דיירי הבניין.
- ייצוג בעלי הדירות בהליכים משפטיים הקשורים לרכוש הבית המשותף או אחזקת הבית. לרבות ביצוע תיקונים ברכוש המשותף, שאי ביצועם עלול לפגוע בערך הדירות בבניין המשותף או בדירה ספציפית. כדוגמת: שינוי חזות הבניין או שינוי מבני (לרבות הוספה או פתיחת מרפסת) באחת הדירות ללא היתר עירוני.[10]
- ניהול וגישור סכסוכי שכנים בבית המשותף.[9] כדוגמת התקנת מצלמות לכיוון שטחי או דירת אחד מהדיירים, לרבות שטחי מעבר משותפים לא הסכמת כלל הדיירים. התקנת מצלמות אבטחה חייבת להתבצע לכיוון דלת המתקין בלבד כחלק מחוק הגנת הפרטיות.[11][12]
ניהול הבית המשותף
[עריכת קוד מקור | עריכה]- אין להטיל על דיירי הבניין הוצאות שלא נקבעו בחוק או אושרו באספה הכללית. כדוגמת: הצבת מצלמות, מנעולי אבטחה מתקדמים, שער חשמלי וכו.[7][דרוש מקור: דרוש מקור נוסף לפירוט לעיל] ניסיון שכזה מהווה הטרדה מאיימת.
- הקמת תוכנית חירום למקרי שריפה, הצפה, רעידת אדמה וכו' לרבות הכנת המקלט המשותף למצב חירום ביטחוני (כמו אטימות המקלט, שירותים כימיים ופרגוד, נייר טואלט, מים, מזון, מזון לתינוקות, כיסאות, מזרנים, פעילות לילדים).[13]
ייצוג אינטרסי הדיירים והבית המשותף כלפי חוץ
[עריכת קוד מקור | עריכה]ועד הבית מחויב לשמור על אינטרסי הדיירים של הבית המשותף גם כלפי גופים חיצוניים כוועדות התכנון והבנייה או ועדות פיזיות של מנהלה מקומית, תוך שמירה על איכות החיים הקהילתיים. במטרה לוודא שמירת ערך דירות הבניין והרכוש המשותף וקידום האינטרסים שלהם בתוכניות פינוי בינוי או תמ"א 38. לרבות מעקב אחר שינויים אורבנים תכנוניים (תכנון ערים ואזורים) במטרה לוודא המשך נוחיות הדיירים במרחב הבניין. כדוגמת: שינוי הסדרי נסיעה, כביש או חניה ציבורית חדשה במקום לא נח; לרבות חיזוי בעיות בטיחותיות באזור הבניין המשותף.
ראו גם
[עריכת קוד מקור | עריכה]קישורים חיצוניים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- אתר האגודה לתרבות הדיור
- תשלום דמי חברות באגודה לתרבות הדיור | משרד הבינוי והשיכון
- האגודה לתרבות הדיור, באתר כל זכות
- ועד הבית, באתר כל זכות
- הרב אברהם יהושע העשיל דרברמדיקר, ועד הבית בהלכה, ירושלים תשע"ו, באתר אוצר החכמה
שיר אנגל, ועד בית הוא עבודה של 24 שעות ביממה — ללא תגמול. או לפחות כך חשבו הדיירים האחרים בבניין, באתר TheMarker, 8 באפריל 2023
הערות שוליים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- ^ סעיף 65, חוק המקרקעין התשכ"ט 1969
- ^ פרוטוקול בחירת ועד בית וקבלת החלטות - המוכר על ידי האגודה לתרבות הדיור
- ^ תוספת, חוק המקרקעין התשכ"ט 1969
- ^ סעיף 15 (ב), התקנון המצוי
- ^ סעיף 77ד, חוק המקרקעין התשכ"ט 1969
- ^ שכנים, באתר מאמרים בנושא ניהול הבית המשותף
- ^ 1 2 תשלומי ועד בית, באתר כל זכות
- ^ תקנון בית משותף, באתר כל זכות
- ^ 1 2 ועד הבית, באתר כל זכות
- ^ שינויים ותיקונים יזומים בדירה בבית משותף, באתר כל זכות
- ^ דפנה גבור-חייבי, התקנת מצלמות ברכוש המשותף, באתר כלכליסט, 30 בדצמבר 2021
- ^ אלון אבלה, בית האח הגדול: מותר לשכן להתקין מצלמה?, באתר ynet, 23 באוקטובר 2012
- ^ הכנת המקלט המשותף לחירום, באתר פיקוד העורף
