Բնակելի սեփականության կառավարում

Բնակելի սեփականության կառավարում

արդյունաբերություն 

Ենթակատեգորիա	Ակտիվների կառավարում
Ով է կիրառում	Q114006040
Կազմված է	real estate management

Բնակելի սեփականության կառավարում, վերաբերում է գույքի և սեփականության շահագործմանը, պահպանմանը և վերահսկմանը: Սա կարող է ներառել բնակելի, առևտրային և հողային անշարժ գույք: Կառավարումը մատնանշում է գույքի խնամքի և վերահսկման անհրաժեշտությունը, ինչպես նաև հաշվետվողականությունը և ուշադրությունը՝ դրա օգտակար ծառայության ժամկետից և վիճակից կախված: Սա շատ առումներով նման է կառավարման դերին ցանկացած բիզնեսում:

Սեփականության կառավարումը անձնական գույքի, սարքավորումների, գործիքների և ֆիզիկական կապիտալ ակտիվների կառավարումն է, որոնք ձեռք են բերվել և օգտագործվում են վերջնական արտադրանքի ստեղծման, վերանորոգման և պահպանման համար: Սեփականության կառավարումը ներառում է գործընթացներ, համակարգեր և անձնակազմ, որոնք անհրաժեշտ են ձեռք բերված գույքի օգտակար ծառայության ժամկետի ցիկլը կառավարելու համար, ներառյալ ձեռքբերումը, վերահսկողությունը, հաշվետվողականությունը, պատասխանատվությունը, պահպանումը, օգտագործումը և օտարումը:

Մեկ ընտանիքի, համատիրության կամ բազմաբնակարան շենքի սեփականատերը կարող է օգտվել գույքի կառավարման պրոֆեսիոնալ ընկերության ծառայություններից: Ընկերությունը կարող է գովազդել վարձակալված գույքը, մշակել վարձակալների հարցումները, ստուգել թեկնածուներին, ընտրել համապատասխան թեկնածուներին, կազմել վարձակալության պայմանագիր, իրականացնել կարգավորման ստուգում, վարձակալին(ներին) տրամադրել անշարժ գույք և ստանալ վարձակալության եկամուտ: Այնուհետև ընկերությունը կարող է համակարգել տեխնիկական սպասարկման ցանկացած խնդիր, սեփականատիրոջը(ներին) տրամադրել ֆինանսական հաշվետվություններ և գույքի հետ կապված ցանկացած համապատասխան տեղեկատվություն և այլն:

Դերեր

Այս մասնագիտությունն ունի բազմաթիվ ասպեկտներ, ներառյալ անշարժ գույքի հաշիվների և ֆինանսների կառավարումը և վարձակալների, կապալառուների և ապահովագրական գործակալությունների հետ դատական ​​վեճերի մասնակցությունը կամ հարուցումների անցկացումը: Երբեմն դատավարությունը համարվում է առանձին գործառույթ, որը նախատեսված է վերապատրաստված փաստաբանների համար:

Լիցենզավորում

Ավստրալիա

Ավստրալիայի յուրաքանչյուր նահանգ, բացառությամբ Հարավային Ավստրալիայի, պահանջում է համապատասխան լիցենզիա սեփականության կառավարման համար: Սույն կանոնակարգի նպատակն է ապահովել, որ սեփականության կառավարիչը հնարավորինս լավ պատրաստված լինի աշխատանքի համար(Կարող են լինել բացառություններ, օրինակ՝ հարազատի շատ փոքր սեփականության կառավարումը): Հարավային Ավստրալիայում, եթե դուք զբաղվում եք սեփականության կառավարմամբ, դուք պետք է լինեք գրանցված հողային գործակալ^[1]։

Բրիտանական Կոլումբիա

Սեփականության կառավարիչների լիցենզավորումը կարգավորվում է նահանգային կառավարության կողմից, իսկ Բրիտանական Կոլումբիայի ֆինանսական ծառայությունների գրասենյակի (ԲԿՖԾՄԲ) լիցենզավորումը կարգավորող մարմին է, որը ստեղծվել է նահանգային կառավարության կողմից: Նրա մանդատը հանրային շահերի պաշտպանությունն է՝ ապահովելով սեփականության ծառայությունների մասին օրենքի պահանջները, որոնք վերաբերում են անձի լիցենզավորմանը և վարքագծին: ԲԿՖԾՄԲ-ն պատասխանատու է ֆիզիկական անձանց և բրոքերային գրասենյակների լիցենզավորման համար, որոնք զբաղվում են գույքի վաճառքով, վարձակալությամբ և կառավարմամբ: ԲԿՖԾՄԲ-ն նաև ապահովում է աշխատանքի ընդունման համապատասխանությունը, հետաքննում է լիցենզավորված անձանց դեմ բողոքները և օրենքով սահմանված կարգապահական տույժեր է սահմանում:

ԲԿՖԾՄԲ-ն պատասխանատու է անշարժ գույքի լիցենզավորված անձանց ծառայություններից օգտվող սպառողների շահերի պատշաճ պաշտպանությունն ապահովելու համար՝ լիցենզավորված անձանց կողմից անօրինական գործողություններից: Անօրինական գործողությունները կարող են լինել դիտավորյալ կամ լինել լիցենզավորված անձի կողմից իր պարտականությունները կատարելիս ողջամիտ դատողությունների ոչ պատշաճ կիրառման հետևանք:

ԲԿՖԾՄԲ-ն պատասխանատու է որոշելու համար, թե անշարժ գույքի, որ կրթությունն է հարմար այն անձանց համար, ովքեր ցանկանում են լիցենզիա ստանալ որպես անշարժ գույքի մասնագետներ, և լիցենզավորման դասընթացներ և քննություններ կազմակերպել լիցենզիայի որակավորման պահանջների շրջանակներում: ԲԿՖԾՄԲ-ի ղեկավարությամբ լիցենզավորման դասընթացները վարում է UBC Sauder School of Business-ը՝ անշարժ գույքի ստորաբաժանումը:

Օնտարիո

Օնտարիոյում աշխատանքի համար լիցենզավորում չի պահանջվում, այնուամենայնիվ, ACMO-ն՝ Օնտարիոյի համատիրությունների կառավարիչների ասոցիացիան, ինքնակառավարվող մարմին է, որը նախատեսված է հավաստագրելու և նշանակելու իր անդամներին, ովքեր ղեկավարում են ավելի քան 600 բնակարանային միավորներ ունեցող շենքեր: Օնտարիոյի անշարժ գույքի խորհուրդը կարգավորում է լիցենզավորված ռիելթորների գործունեությունը Օնտարիոյում: Մարզի կառավարությունը վերանայում է իր համատիրությունների մասին օրենքը: Հասարակության հետ խորհրդակցելուց հետո այն հույս ունի 2015-2016 թվականների նստաշրջանի ընթացքում մշակել օրենսդրություն, որը պահանջում է հավատարմագրել համատիրությունների կառավարման ֆիրմաներին և նրանց անձնակազմին, ինչպես նաև համատիրությունների աշխատակիցներին և տնօրենների խորհուրդներին:

Սասկաչևան և Ալբերտա

Երկուսն էլ պահանջում են, որ սեփականության կառավարիչները ունենան անշարժ գույքի լիցենզիա:

Գերմանիա

Գերմանիայում գույքի կառավարումը բաժանված է տան սեփականատերերի ասոցիացիայի (WEG-Verwaltung) կառավարման, վարձակալության կառավարման (Mietverwaltung) և հատուկ գույքի կառավարման (Sondereigentumsverwaltung) ոլորտների՝ տարբեր հաճախորդների և առաջադրանքների համար: 2018 թվականից առևտրի կարգավորման մասին օրենքի (§ 34 C GewO) ներքո լիցենզիան պարտադիր է սեփականության կառավարիչների համար: Այն պահանջում է բավարար ապահովագրություն, ինչպես նաև լավ ֆինանսական վիճակ և հուսալիություն: Մասնագիտական վերապատրաստման կամ աստիճանի պահանջներ չկան: Այնուամենայնիվ, կա պարտադիր քսանժամյա ուսուցում երեք տարվա ընթացքում: Սեփականության կառավարչի լիցենզիա ստանալը Գերմանիայում ուղեկցվում է առևտրաարդյունաբերական պալատի համապատասխան անդամակցությամբ^[2]։

Հոնգկոնգ

Հոնկոնգում սեփականության կառավարման ընկերությունների^[3] և սեփականության կառավարման մասնագետների^[4] գործունեությունը կարգավորվում է «սեփականության կառավարման ծառայությունների մասին» օրենքով (PMSO` Հոնկոնգի օրենսգրքի 626-րդ գլուխ)^[5], որն ընդունվել է 2016 թվականին։ PMSO-ի միայն որոշ բաժիններ են սկսել գործել, և սրանք այն բաժիններն են, որոնք վերաբերում են սեփականության կառավարման վարչության (PMSA) ստեղծմանը՝ որպես արդյունաբերության կարգավորող մարմին: Բացի PMSA-ի ստեղծումից, PMSO-ն նաև իրավական հիմք է ապահովում կարգավորման ռեժիմի համար, և այս ռեժիմի մանրամասները, ներառյալ PMC-ների և PMP-ների լիցենզավորման չափանիշները, մշակվում են PMSA-ի կողմից (կատարվում է հանրային խորհրդատվություն)^[6]: PMSO-ի մյուս բաժինները կարող են սկսել գործել այն բանից հետո, երբ Հոնկոնգի օրենսդրական խորհուրդը ընդունի լրացուցիչ օրենսդրական ակտեր և դրանք ուժի մեջ մտնեն:

Որոշակի խմբի պատկանող անձինք ազատվում են լիցենզիա ստանալու պահանջից^[7]։ Նրանք, ովքեր ազատված չեն, պարտավոր են լիցենզիա ստանալ, և դա չկատարելը քրեական հանցագործություն է, որը նախատեսում է առավելագույն պատիժ՝ 500․000 հոնկոնգյան դոլար տուգանք և երկու տարվա ազատազրկում^[8]։ Լիցենզիա ունեցող անձինք ենթարկվում են կարգապահական տույժերի (ներառյալ բանավոր նախազգուշացում, գրավոր նկատողություն, մինչև 300․000 հոնկոնգյան դոլար տուգանք, լիցենզիաների կասեցում և լիցենզիայից զրկում^[9]) PMSA-ի կողմից, եթե նրանք կատարում են «կարգապահական իրավախախտում», ինչպես սահմանված է PMSO-ի օրենսգրքում^[10]: PMSA-ը կարող է թողարկել վարքագծի կանոններ, որոնք պարունակում են գործնական ուղեցույցներ լիցենզավորված անձանց համար, ներառյալ այն հարցերը, որոնք PSMA-ը կարծում է, որ կարևոր են որոշելու, թե արդյոք լիցենզավորված անձը կատարել է կարգապահական իրավախախտում^[11]։

PMS-ի համաձայն, սեփականության կառավարման ծառայությունները պետք է դասակարգվեն յոթ որոշակի կատեգորիաների^[12][13] հետևյալ կերպ․

1. Սեփականության կառավարման ընդհանուր ծառայությունների
2. Սեփականության օբյեկտի շրջակա միջավայրի կառավարման
3. Անշարժ գույքի վերանորոգում, տեխնիկական սպասարկման և բարեկարգման
4. Սեփականության հետ կապված ֆինանսների և այլ ռեսուրսների կառավարման
5. Սեփականության հետ կապված օբյեկտների կառավարման
6. Սեփականության կառավարման մեջ ներգրավված անձնակազմի կառավարման. և
7. Սեփականության կառավարման հետ կապված իրավաբանական ծառայությունների

Միայն այն PMC-ները, որոնք տրամադրում են PMS-ներ՝ պատկանելով PMC-ների մեկից ավելի խմբերին, պետք է արտոնագրվեն^[14], և այն անձինք, ովքեր ունեն կառավարման կամ վերահսկողական դեր այդ PMC-ներում, նույնպես պետք է ունենան լիցենզիա^[15]: Այլ կերպ ասած, PMS ծառայություններ մատուցող PMC-ները, որոնց ծառայությունները պատկանում են PMS-ի միայն մեկ խմբի, պարտավոր չեն լիցենզիա ստանալ, և այն աշխատող անձինք, ովքեր ղեկավար կամ վերահսկողական պաշտոն չեն զբաղեցնում, նույնպես կարող են լիցենզիա չունենալ։ Սեփականության բոլոր տեսակները(բնակելի, առևտրային կամ այլ ) ենթակա են PMSO-ի, դրանց տրվում է տեխնիկական նշանակություն և դա վերաբերում է այն գույքերին, որոնք ենթակա են փոխադարձ համաձայնության պայմանագրի (DMC-ի՝ փաստաթուղթ, որը պարունակում է պայմաններ, որոնք պարտադիր են բազմաբնակարան կամ բազմահարկ շենքի բոլոր բնակարանների սեփականատերերի համար^[16]), քանի որ նախատեսվում է կարգավորել միայն համատեղ սեփականություն հանդիսացող շենքերին տրամադրվող PMS-ները^[17]։ Այլ կերպ ասած, PMC-ն և PMP-ն, որոնք PMS ծառայություններ են մատուցում առանց DMC անշարժ գույքի օբյեկտներին, PMSO-ի շրջանակներում կարգավորման ենթակա չեն:

Նոր Զելանդիա

Նոր Զելանդիայում առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության գործակալներից պահանջվում է ունենալ անշարժ գույքի գործակալի լիցենզիա, ինչպես նաև աուդիտի ենթարկված հավատարմագրային բանկային հաշիվ: Առևտրային վարձակալությունը կարգավորվում է 1952 թվականի գույքի մասին օրենքով:

Նոր Զելանդիայում բնակելի սեփականության կառավարումը չլիցենզավորված և չկարգավորվող արդյունաբերություն է: Անշարժ գույքի կառավարիչները Նոր Զելանդիայում չեն պահանջում որևէ գրանցում, նվազագույն գիտելիքներ կամ հմտություններ: Նոր Զելանդիայի կառավարությունը վերլուծել է, թե արդյոք պահանջվում է որևէ օրենսդրություն անշարժ գույքի կառավարման բոլոր ձևերի համար^[18]։ Ստուգումն ավարտելուց հետո արդարադատության փոխնախարար, մեծարգո Նաթան Գայը 2009 թվականի հուլիսի 2-ին հայտարարել է, որ գույքի կառավարիչների վերաբերյալ նոր մասնագիտական կանոններ չեն ներդրվելու^[19], մասամբ այն պատճառով, որ արդեն կան օրենքներ, որոնք կարող են օգտագործվել սպառողներին պաշտպանելու համար։

Նոր Զելանդիայում լիցենզավորված անշարժ գույքի գործակալները կարող են առաջարկել բնակելի գույքի կառավարման ծառայություններ՝ որակյալ անշարժ գույքի գործակալների ներգրավմամբ՝ որպես անշարժ գույքի կառավարիչներ կամ սեփականության կառավարիչներ, որոնք աշխատում են լիցենզավորված անշարժ գույքի գործակալությունում: Ենթադրվում է, որ անդամ գործակալները պետք է հավատարիմ մնան Նոր Զելանդիայի անշարժ գույքի ինստիտուտի անշարժ գույքի կառավարման պրակտիկայի օրենսգրքին^[20], որը, ըստ REAA-ի, նկարագրում է արդյունաբերության լավագույն փորձը հանրային ներգրավվածության համար: Քննադատները նշում են, որ անշարժ գույքի գործակալների դեմ բողոքների կոմիտեն ավելի քիչ կարողություն կամ իրավասություն ունի անբարենպաստ որոշումներ կայացնելու անփույթ գույքի կառավարման լիցենզիաների վերաբերյալ, քան նրանք, ովքեր զբաղվում են «անշարժ գույքի գործակալությունում աշխատեովլ»^[21]։ Գույքի կառավարման անբավարար վարքագծի դեպքերում կարող են ստացվել եզրակացություններ «հետագա գործողությունների բացակայության, այլ ոչ թե «անբավարար վարքի» վերաբերյալ^[22] «անշարժ գույքի գործակալությունում աշխատանքի հետ չկապված վարքի» պատճառով^[23]։ Փորձի վրա հիմնված լավագույն ուղեցույցները^[20] ենթադրում են, որ անշարժ գույքի կառավարման լիցենզավորված գործակալությունները պետք է վարձավճար հավաքեն ստուգված հավատարմագրային հաշվի միջոցով, որը որոշակի վստահություն է տալիս տանտիրոջ և վարձակալների կողմից վարձակալության վճարների անվտանգության վերաբերյալ, չնայած REAA-ի դեպքերը ենթադրում են, որ դա միշտ չէ, որ այդպես է^[23]։

1986 թվականի բնակելի վարձակալության մասին օրենքը սահմանում է տանտերերի և վարձակալների իրավունքներն ու պարտականությունները, ներառյալ բնակելի վարձակալության գրավոր պայմանագիր ունենալու պահանջը և բիզնեսի, նորարարության և զբաղվածության նախարարությանը վարձակալության գրավ ներկայացնելու անհրաժեշտությունը (եթե դա պահանջվում է): Վարձակալության արբիտրաժը^[24] և նրա դատավորները/միջնորդները քննարկում և որոշում են կայացնում վեճերի վերաբերյալ (տանտիրոջ և վարձակալների միջև), որոնք կապված են 1986 թվականի բնակելի վարձակալության մասին օրենքի և 2010 թվականի բնակարանների սեփականության իրավունքի մասին օրենքի ցանկացած խախտման հետ:

2019 թվականի հուլիսի 1-ից «Առողջ տների ստանդարտները» օրենք են դարձել: Առողջ տների ստանդարտները ներկայացնում են հատուկ և նվազագույն չափորոշիչներ ջեռուցման, մեկուսացման, օդափոխության, խոնավության ներթափանցման և ջրահեռացման, ինչպես նաև վարձակալության օբյեկտներում ջրահեռացման դադարեցման համար: Բոլոր մասնավոր վարձակալությունները պետք է համապատասխանեն 2021 թվականի հուլիսի 1-ից ցանկացած նոր կամ նորացված վարձակալության հետ՝ ժամկետից 90 օրվա ընթացքում, իսկ բոլոր մասնավոր վարձակալությունները պետք է համապատասխանեն՝ 2024 թվականի հուլիսի 1-ին կամ մինչև այդ օրը^[25]։

Unit Titles Act 2010-ը սահմանում է բաժնետոմսերի սեփականության իրավունքի և կառավարման մասին օրենքը, որտեղ մի քանի սեփականատերերից յուրաքանչյուրը ունի միավորի սեփականության իրավունք: Ակտը ներառում է նման զարգացումների կարգավորումը, կորպորատիվ մարմնի կառավարումը, կորպորատիվ մարմնի և միավորի սեփականատերերի իրավունքներն ու պարտականությունները, գնորդների և վաճառողների միջև բացահայտումները, վեճերի լուծումը և այլն: 2011 թվականի կորպորատիվ մարմինը պատասխանատու է ընդհանուր գույքի և զարգացման հետ կապված ֆինանսական և վարչական գործառույթների համար: Բոլոր միավորի սեփականատերերը մարմնի կորպորատիվ անդամներ են: Կորպորատիվ մարմինը կարող է իր որոշ լիազորություններ և պարտականություններ փոխանցել մարմնի կորպորատիվ կոմիտեին, և պրոֆեսիոնալ մարմնի կորպորատիվ կառավարչի հետ կարող է պայմանագիր կնքվել ծառայություններ մատուցելու համար^[26]:

Իռլանդիայի Հանրապետություն

Իռլանդիայի Հանրապետությունում սեփականության կառավարման ընկերություն հիմնելու իրավական պարտավորություն չկա: Այնուամենայնիվ, կառավարման ընկերությունները սովորաբար ստեղծվում են բազմաբնակարան շենքերի կառավարման համար, և պետք է հետևեն սեփականության և կառավարման վերաբերյալ կորպորատիվ իրավունքի ընդհանուր կանոններին:

2012 թվականի հուլիսից պարտադիր է դարձել անշարժ գույքի ծառայությունների բոլոր մատակարարների, այդ թվում՝ անշարժ գույքի կառավարման ընկերությունների գրանցումը և Իռլանդիայի անշարժ գույքի ծառայությունների կարգավորող մարմնի ամբողջական լիցենզիան:

Սպառողների իրավունքների պաշտպանության ազգային գործակալությունը (NCA) քարոզարշավ է իրականացրել այս ոլորտում և 2008 թվականի սեպտեմբերին գործարկել է կայք, որը պարզաբանում է սպառողների իրավունքները: Սպառողների իրավունքների պաշտպանության ազգային գործակալությունը չի իրականացնում այս ոլորտում օրենսդրական կամ կարգավորող գործառույթներ, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ սպառողի բողոքը կապված է սպառողների իրավունքների պաշտպանության օրենսդրության խախտման հետ:

Ռումինիա

Այս պահին (2012 թվականի նոյեմբեր) չկա հատուկ կարգավորող կամ լիցենզավորող մարմին: Այնուամենայնիվ, ֆինանսական բիզնեսի մասին օրենսդրության համաձայն, ցանկացած ձեռնարկություն, որն առաջարկում է անշարժ գույքի կառավարում որպես վճարովի առևտրային գործունեություն, կարող է դա անել միայն այն դեպքում, եթե այդպիսի ծառայությունները նշված են իր ընկերության բաղկացուցիչ փաստաթղթերում, այսինքն, ձեռնարկատիրական գործունեության տեսակների օրինականորեն նախապես հայտարարված ցանկում: Այս դեպքում, եթե այդպիսի ծառայությունները նշված են իր ընկերության հիմնադիր փաստաթղթերում, ապա այդպիսի ծառայությունները կարող են օգտագործվել միայն այն դեպքում, եթե Ռումինիայի օրենսդրության համաձայն, ոչ մի ձեռնարկություն չի կարող եկամուտ ստանալ ցանկացած նմանատիպ ծառայությունից, որը չի հայտարարագրվում այս եղանակով և պետք է ապացուցվի իրավաբանական անձի հաճախորդի խնդրանքով:

Միացիալ Թագավորություն

Միացյալ Թագավորությունում անշարժ սեփականության կառավարման ընկերությունների վերաբերյալ օրենսդրական կարգավորում չկա: Վարձակալված սեփականությունը կառավարող ընկերությունները հաճախ հանդիսանում են բնակարանների վարձակալության գործակալների ասոցիացիայի անդամներ: Ընկերությունները կամ անհատ տանտերերը, ովքեր վարձակալական ավանդներ են ընդունում «երաշխավորված կարճաժամկետ վարձակալության» համար (բնակելի վարձակալության սովորական ձև), օրինականորեն պարտավոր են լինել վարձակալության ավանդների համակարգի անդամ:

Միացիալ Նահանգներ

Նահանգների մեծ մասը, ինչպիսիք են Նյու Յորքը^[27]և Կոլորադոն^[28] պահանջում են, որ սեփականության կառավարման ընկերությունները լինեն լիցենզավորված անշարժ գույքի բրոքերներ, եթե նրանք վարձավճար են հավաքում, վարձակալում են գույքը կամ օգնում են բանակցել վարձակալ և վարձատու կողմերին, ինչպես նաև ստուգումներ անցկացնել որպես երրորդ կողմ: Անշարժ գույքի կառավարիչը կարող է լինել լիցենզավորված անշարժ գույքի վաճառող, բայց, ընդհանուր առմամբ, նա պետք է աշխատի լիցենզավորված անշարժ գույքի բրոքերի ղեկավարության ներքո: Նահանգների մեծ մասում գործում է լիցենզիայի ստուգման առցանց համակարգ յուրաքանչյուրի համար, ով ունի անշարժ գույքի վաճառողի կամ անշարժ գույքի բրոքերի լիցենզիա^[29]։ Որոշ նահանգներ, ինչպիսիք են Այդահոն, Մենը և Վերմոնտը, անշարժ գույքի կառավարիչներից չեն պահանջում անշարժ գույքի լիցենզիաներ: Այլ նահանգներ, ինչպիսիք են Մոնտանան, Օրեգոնը և Հարավային Կարոլինան, թույլ են տալիս սեփականության կառավարիչներին աշխատել անշարժ գույքի կառավարման լիցենզիայի հիման վրա, այլ ոչ թե բրոքերի լիցենզիայի: Որոշ նահանգներ, ինչպիսիք են Փենսիլվանիան, թույլ են տալիս գույքի կառավարիչներին աշխատել առանց անշարժ գույքի լիցենզիայի, քանի դեռ նրանք չեն բանակցում վարձակալության մասին, չեն պահում վարձակալների գումարները և վարձակալության պայմանագրեր չեն կնքում գույքի սեփականատիրոջ անունից:

Որոշ նահանգներ, ինչպիսիք են Հավայան կղզիները, ունեն անշարժ գույքի կառավարման խիստ կանոններ^[30]։

Կալիֆոռնիայում երրորդ կողմի բազմաբնակարանային շենքերի կառավարիչները պետք է լիցենզավորված լինեն Կալիֆոռնիայի անշարժ գույքի բյուրոյի կողմից՝ որպես անշարժ գույքի բրոքեր: Բրոքերի լիցենզիան պահանջվում է ցանկացած անհատի կամ ընկերության կողմից, որը վարձույթով է վերցնում անշարժ գույք կամ առաջարկում է այն վարձակալության, կա՛մ պահանջում է վարձակալության տարածքների ցուցակ, կամ հայցում է հավանական վարձակալներ, կա՛մ բանակցում է անշարժ գույքի վաճառքի, գնման կա՛մ փոխանակման վերաբերյալ: Բրոքերի գործունեությամբ զբաղվելու համար դուք պետք է ունենաք բրոքերի լիցենզիա, որը կարող եք ձեռք բերե՝ օգտագործելով բիզնեսի հնարավորությունները^[31]։ Կալիֆորնիայի կանոնագիրք, Բաժին 25, Հոդված 42, պահանջվում է, որ 16 և ավելի բնակարաններ ունեցող բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերն իրենց տարածքում ունենան ռեզիդենտ կառավարիչներ: Բազմաբնակարան շենքերի համար, որոնք ունեն 16-ից պակաս բնակարան, նման պահանջ չկա^[32]։

Անշարժ գույքի բրոքեր անվանումը հաճախ շփոթվում է նրանց կողմից, ովքեր ծանոթ չեն ոլորտի պայմաններին, որպես ռիելթոր, անշարժ գույքի գործակալ կամ անշարժ գույքի վաճառող, և սահմանումները տարբերվում են ԱՄՆ-ում՝ նահանգից նահանգ:

Պանամա

Որպեսզի կարողանանք կառավարել անշարժ գույքի Պանամայում, լիցենզիաներ չեն պահանջվում, եթե ընկերությունը կենտրոնացած է անշարժ գույքի կառավարման վրա. այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի ընկերությունը, որը նախատեսում է անշարժ գույք գնել և վաճառել՝ դրանից պահանջվում է լիցենզիա:

Քենիա

Քենիայում անշարժ գույքի գործակալների գրանցման խորհուրդը (EARB)^[33] անշարժ գույքի գործակալությունների գործունեությունը կարգավորող մարմին է, և նրա լիազորությունները բխում են 1984 թվականի «անշարժ գույքի գործակալների մասին» օրենքից, գլուխ 533^[34], որն ուժի մեջ է մտել 1987 թվականին: Օրենքի դրույթների համաձայն, խորհուրդը պատասխանատվություն է կրում անշարժ գույքի գործակալների գրանցման համար և ապահովում է, որ անշարժ գույքի գործակալների իրավասությունն ու վարքագիծը բավարարվեն բավականաչափ բարձր չափանիշներով՝ հասարակության պաշտպանությունն ապահովելու համար: Խորհուրդը նաև պահպանում է իր կայքում գրանցված անդամների ցուցակը, որը հանրությանը հասանելի է «անշարժ գույքի գործակալների մասին» օրենքի 9-րդ բաժնի համաձայն^[35]։ Խորհուրդը վերջերս առաջարկ է մշակել անշարժ գույքի գործակալների մասին օրենքում մի շարք փոփոխություններով^[36]։

Անշարժ գույքի գործակալները և սեփականատերերը կարող են միանալ ասոցիացիաների, որոնցից են՝ Քենիայի կառուցապատողների ասոցիացիա (KPDA)^[37], որը հիմնադրվել է Նայրոբիում 2006 թվականին՝ որպես Քենիայում բնակելի, առևտրային և արդյունաբերական անշարժ գույքի ոլորտի ներկայացուցչական մարմին: Այն զարգացող բիզնես կազմակերպություն է, որն աշխատում է ակտիվ համագործակցությամբ քաղաքական գործիչների, ֆինանսիստների և քաղաքացիների հետ՝ ապահովելու անշարժ գույքի արդյունաբերության արագ զարգացումը կազմակերպված, արդյունավետ, ծախսարդյունավետ և էթիկական ձևով: Մեկ այլ ասոցիացիա է Քենիայի մասնագիտական ռիելթորների ասոցիացիան (KPRA)^[38], որը մասնագիտական կազմակերպություն է, և այն անշարժ գույքի մասնագիտական ծառայություններ է մատուցում անշարժ գույքի մասնագետներին, ովքեր գնում, վաճառում և կառավարում են անշարժ գույք: Քենիայի մասնագիտական ռիելթորների ասոցիացիան իր անդամներին տրամադրում է ծառայությունների լայն շրջանակ, ներառյալ մասնագիտական նշանակումը, վերապատրաստման սերտիֆիկացումը, կրթությունը և ներկայացուցչությունը օրենսդիր մարմիններում, ինչպես նաև անդամակցությունը տեղական և տարածաշրջանային ընկերություններին, որոնք կապված են Քենիայի մասնագիտական ռիելթորների հետ:

Մասնագիտական նշանակումներ

Շենքերի սեփականատերերի և կառավարիչների ասոցիացիան (BOMA International) առաջարկում է արդյունաբերության ստանդարտներ, որոնք հաստատում են սեփականության կառավարիչների վերապատրաստումը^[39]․

• Անշարժ գույքի ադմինիստրատոր
• Օբյեկտների կառավարման ադմինիստրատոր
• Համակարգերի տեխնիկական սպասարկման ադմինիստրատոր
• Համակարգերի տեխնիկական սպասարկման մասնագետ

Անշարժ գույքի կառավարման ինստիտուտ

• Հավաստագրված գույքի կառավարիչ
• Հավատարմագրված բնակարանային կառավարիչ
• Հավատարմագրված առևտրային մենեջեր
• Հավատարմագրված կառավարման կազմակերպություն

Արդյունաբերական բնակարանային շինարարության ինստիտուտ

• Հավատարմագրված համայնքի ղեկավար
• Բնակարանային հարցերով պրոֆեսիոնալ խորհրդատու

Բնակարանների ազգային ասոցիացիան ունի հետևյալ նշանակումները․

• Բնակարանների սերտիֆիկացված ղեկավարներ
• Սերտիֆիկացված բազմաբնակարանային շենքի կառավարիչ
• Բնակարանների տեխնիկական սպասարկման սերտիֆիկացված մասնագետ
• Բնակարանների վարձակալության ազգային մասնագետ

Բնակելի գույքի կառավարիչների ազգային ասոցիացիան (NARPM) առաջարկում է նշանակումներ՝ գույքի կառավարիչների վարքագծի էթիկական և մասնագիտական չափանիշները հաստատելու համար^[40]։

• Բնակելի տարածքների կառավարման մասնագետ ^[41]
• Սեփականության գլխավոր ղեկավար^[42]
• Հավաստագրված տեխնիկական աջակցության մասնագետ^[43]
• Բնակարանային ֆոնդի կառավարման հավաստագրված ընկերություն ^[44]
• Հավաստագրված տեխնիկական սպասարկման համակարգող^[45]
• Բնակելի տարածքների կառավարման հավաստագրված հաշվետար^[46]

Հատուկ պետության հետ կապված նշանակումները են․

• Կալիֆորնիա - Համայնքային ասոցիացիայի հավաստագրված ղեկավար
• Ֆլորիդա - Համայնքային ասոցիացիայի ղեկավար
• Մինեսոտա - Համայնքային ասոցիացիայի հավաստագրված ղեկավար
• Մինեսոտա - Հավաստագրված անշարժ գույքի ղեկավար

Համայնքային ասոցիացիաների ինստիտուտը (Համայնքային ասոցիացիաների ինստիտուտ) Միացյալ Նահանգներում առանձնացնում է բնակելի գույքի կառավարիչներին, որոնք ղեկավարում են պլանավորված համայնքներ, ինչպիսիք են համատիրությունները, տան սեփականատերերի ասոցիացիաները և կոոպերատիվները: Ազգային նշանակումները ներառում են․

• Ասոցիացիաների կառավարման մասնագետ
• Համայնքային ասոցիացիաների հավաստագրված ղեկավար
• Մասնագիտական համայնքների ասոցիացիայի ղեկավար - շնորհվել է բարձրագույն կոչում:

Տնաշինարարների ազգային ասոցիացիան մատչելի բնակարանային արդյունաբերությանը հատուկ կոչում է շնորհվել ցածր եկամուտ ունեցող քաղաքացիների բնակարանային հարկային արտոնությունների ծրագրի շրջանակներում։ Այն շնորհում է տնային վարկերի հավաստագրված մասնագետը

Միացիալ Թագավորությունում․

• Բնակելի տների կառավարիչների ասոցիացիա
• Բնակելի գույքի կառավարման ինստիտուտ

Քենիայում․

• Անշարժ գույքի գործակալների գրանցման խորհուրդ
• Քենիայի կառուցապատողների ասոցիացիա
• Քենիայի պրոֆեսիոնալ ռիելթորների ասոցիացիա

Սեփականության կառավարման ծրագրակազմ

Սեփականության կառավարման ծրագրակազմի ժողովրդականությունն ու նշանակությունը շարունակում են աճել: Քանի որ այն էժանանում է, փոքր ընկերությունները և ոչ պրոֆեսիոնալ գույքի կառավարիչները կարող են աշխատել՝ օգտագործելով նույն լավագույն փորձը և արդյունավետությունը, ինչ խոշոր ընկերությունները: Ակտիվների առցանց կառավարման ծրագրակազմը (OPMS կամ անշարժ գույքի առցանց կառավարման ծրագրակազմ) գների անկման էական պատճառ է դարձել: Անշարժ գույքի կառավարման ծրագրային ապահովման հիմնական հնարավորություններից բացի, արդյունաբերության մեջ ավելի ու ավելի շատ սերտորեն կապված ծրագրային ապրանքներ են հայտնվում:

Անշարժ գույքի կառավարման համակարգը, որը նաև հայտնի է որպես PMS, համապարփակ ծրագիր է, որն օգտագործվում է այնպիսի խնդիրների լուծման համար, ինչպիսիք են գրասենյակային գործառնական գործառույթների համակարգումը, ամրագրումը, հյուրերի հետ շփումը, պլանավորումը, հաշվետվությունը և այլն: Այս տեսակի ծրագրակազմն օգտագործվում է խոշոր հյուրանոցների և հանգստի օբյեկտների կառավարման համար:

Բիզնես մոդելներ

Վարձավճարի տոկոս

Սա ամենատարածված մոդելն է, որն օգտագործվում է բնակելի սեփականության կառավարման ընկերությունների կողմից, որոնք ղեկավարում են բազմաբնակարանային և մեկ ընտանիքի նախատեսված տներ: Այս դեպքում գույքի սեփականատերը ընկերության հետ ստորագրում է գույքի կառավարման պայմանագիր՝ վերջինիս իրավունք տալով այն հանձնել նոր վարձակալներին և գանձել վարձավճարը: Սեփականատերերը սովորաբար նույնիսկ չգիտեն, թե ովքեր են վարձակալները: Անշարժ գույքի կառավարման ընկերությունը սովորաբար պահում է վարձավճարի գումարի 10-15%-ը, իսկ մնացածը կիսում է գույքի սեփականատիրոջ հետ:

Հաստատագրված վճար

Սա եկամտի ստացման ամենատարածված մոդելն է, որն օգտագործվում է ընկերությունների կողմից դատարկ տների կամ հողատարածքների մոնիտորինգի ժամանակ: Այս դեպքում աշխատանքը բաղկացած է գույքի մոնիտորինգից և դրա անվտանգության ապահովումից, ինչպես նաև սեփականատիրոջը հաշվետվություններ ներկայացնելուց: Քանի որ այս հատկությունները եկամուտ չեն բերում, սեփականատիրոջից սովորաբար գանձվում է ֆիքսված ամսական վճար:

Երաշխավորված վարձավճար

Այս մոդելը օգտագործվում է նաև բնակելի տարածքներում, բայց հիմնականում փոքր բնակարանների համար՝ մեծ պահանջարկ ունեցող վայրերում: Այս դեպքում ընկերությունը սեփականատիրոջ հետ կնքում է վարձակալության պայմանագիր և նրան վճարում է ֆիքսված վարձավճար: Ըստ պայմանագրի, ընկերությունը իրավունք է ստանում գույքը ենթավարձակալության հանձնել ավելի բարձր վարձավճարով: Ընկերության եկամուտը վարձավճարի երկու դրույքաչափերի տարբերությունն է: Ինչպես երևում է, այս դեպքում ընկերությունը նվազագույնի է հասցնում սեփականատիրոջը վճարվող վարձավճարը, որը սովորաբար ցածր է շուկայական դրույքաչափերից:

Ծանոթագրություններ

1. «Property manager registration». www.sa.gov.au. Վերցված է 2020-05-22-ին.
2. Ritschel, Felix (2021-11-19). «Hausverwaltung - Aufgaben, Pflichten & mehr». Erste Hausverwaltung (գերմաներեն). Վերցված է 2024-06-19-ին.
3. A "property management company" is defined as "a business entity (whether a company, partnership or sole proprietorship) that carries on the business of providing property management services" under section 2 of the Property Management Services Ordinance
4. A "property management practitioner" is defined as "an individual who assumes a managerial or supervisory role in a property management company in relation to property management services provided by the company" under section 2 of the Property Management Services Ordinance
5. «Chapter 626 of the Laws of Hong Kong». Hong Kong e-Legilsation. Վերցված է 6 January 2019-ին.
6. «Licensing Regime Consultation». Property Management Services Authority. Վերցված է 6 January 2019-ին.
7. «Section 7 of the Property Management Services Ordinance».
8. «Section 6(4) of the Property Management Services Ordinance».
9. «Section 26 of the Property Management Services Ordinance».
10. «Section 4 of the Property Management Services Ordinance».
11. «Section 5 of the Property Management Services Ordinance».
12. «Section 3 of the Property Management Services Ordinance».
13. «Schedule 1 to the Property Management Services Ordinance».
14. «Section 7(2) of the Property Management Services Ordinance».
15. «Definition of "property management practitioner" under section 2 of the Property Management Services Ordinance».
16. «Deed of Mutual Covenant and Owners' Corporation». The Community Legal Information Centre operated by the Law & Technology Centre of the University of Hong Kong. Վերցված է 6 January 2019-ին.
17. «Definition of "property" under section 2 of the Property Management Services Ordinance».
18. «Property managers review underway». The Beehive (New Zealand English). Վերցված է 2017-10-02-ին.
19. «No additional regulation for property managers». The Beehive (New Zealand English). Վերցված է 2017-10-02-ին.
20. «REINZ Property Management Code of Practice» (PDF). Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) 2023-04-05-ին. Վերցված է 2024-08-15-ին.
21. «Consumer Article Property Management Complaints».
22. «Real Estate Agents Act 2008 No 66 (as at 01 September 2017), Public Act 72 Unsatisfactory conduct – New Zealand Legislation». www.legislation.govt.nz (New Zealand English). Վերցված է 2017-10-02-ին.
23. «C07283 Abstract | Complaint Determinations | Real Estate Agents Authority». decisions.dotnous.com (New Zealand English). Վերցված է 2017-10-02-ին.
24. «About the Tribunal | New Zealand Ministry of Justice». www.justice.govt.nz (New Zealand English). Վերցված է 2017-10-02-ին.
25. «Healthy Homes Standards». Tenancy Services. Վերցված է 11 July 2022-ին.
26. «Building performance». Department of Building and Housing NZ.
27. Chasse, Terrance (2014-12-31). «New York State Property Management Law». NYCPP. «all New York property management companies must posses [sic] a real estate broker's license. This license is required for such activities as renting to list, negotiating the rental of a property, collecting rent and placing tenants on behalf of a landlord client. There are very limited exemptions to this requirement.»
28. «CP-27». colorado.gov. Արխիվացված է օրիգինալից 2 January 2015-ին. Վերցված է 2 January 2015-ին. «Pursuant to C.R.S. § 12-61-101(2)(a)&(b), the leasing and subsequent management of real estate for a fee or compensation, is included among the activities for which a license is required.»
29. «Public License Information». California Bureau of Real Estate. Վերցված է 24 March 2014-ին.
30. «Hawaii Committees Pass New Versions of Vacation Rental Bills». U.S. News & World Report. 23 March 2017. Վերցված է 21 March 2018-ին.
31. «California Business and Professions Code Section 10131 – California Attorney Resources – California Laws». law.onecle.com.
32. POSTEMA, KEVIN (2 June 2002). «On-Site Managers Aren't Always Required». Los Angeles Times.
33. «Estate Agents Registration Board (EARB)». estateagentsboard.or.ke. 25 October 2018. Վերցված է 25 October 2018-ին.
34. «Estate Agents Act Cap 533» (PDF). saccotek.co.ke. Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) 2021-06-27-ին. Վերցված է 2024-08-15-ին.
35. «registered members list». estateagentsboard.or.ke. 25 October 2018. Արխիվացված է օրիգինալից 13 December 2022-ին. Վերցված է 25 October 2018-ին.
36. «Proposed Amendments to the Estate Agents Act Cap 533-2017» (PDF). saccotek.co.ke. Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) 2022-03-14-ին. Վերցված է 2024-08-15-ին.
37. «Kenya Property Developers Association - Development Brings Development». kpda.or.ke. 25 October 2018. Վերցված է 25 October 2018-ին.
38. «KPRA - The Voice Of Real Estate Professionals In Kenya». Kangai Technologies. 25 October 2018. Վերցված է 25 October 2018-ին.
39. «About BOMA International». BOMA International. Վերցված է 5 October 2015-ին.
40. http://www.narpm.org/ National
41. «Residential Management Professional (RMP®) - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.
42. «Master Property Manager (MPM®) - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.
43. «Certified Support Specialist (CSS®) - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.
44. «Certified Residential Management Company (CRMC®) - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.
45. «Certified Maintenance Coordinator (CMC) - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.
46. «Certified Residential Management Bookkeeper - National Association of Residential Property Managers®». Արխիվացված է օրիգինալից 2016-03-24-ին. Վերցված է 2016-03-29-ին.

Արտաքին հղումներ