Đại lý bất động sản

Đại lý bất động sản là một người hoặc doanh nghiệp sắp xếp việc bán, cho thuê hoặc quản lý tài sản và các tòa nhà khác. Một đại lý chuyên cho thuê thường được gọi là đại lý cho thuê nhà hoặc quản lý. Đại lý bất động sản chủ yếu tham gia vào việc tiếp thị tài sản có sẵn để bán, và luật sư hoặc người vận chuyển được cấp phép được sử dụng để chuẩn bị các tài liệu pháp lý. Tuy nhiên, tại Scotland, nhiều luật sư cũng đóng vai trò là đại lý bất động sản, một thông lệ hiếm thấy ở Anh và xứ Wales.

Đại lý bất động sản vẫn là chức danh hiện tại cho người chịu trách nhiệm quản lý một nhóm tài sản thuộc sở hữu tư nhân, tất cả hoặc chủ yếu là tài sản thuê dưới một quyền sở hữu. Các tiêu đề thay thế là Factor, Steward hoặc Bailiff, tùy thuộc vào thời đại, khu vực và mức độ của tài sản liên quan.

Nguồn gốc

Thuật ngữ ban đầu chỉ một người chịu trách nhiệm quản lý bất động sản, trong khi những người tham gia mua bán nhà là "Đại lý nhà" và những người bán đất là "Đại lý đất". Tuy nhiên, trong thế kỷ 20, "Đại lý bất động sản" bắt đầu được sử dụng như một thuật ngữ chung. Đại lý bất động sản gần như đồng nghĩa với nhà môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ.

Đại lý bất động sản cần phải quen thuộc với khu vực địa phương của họ, bao gồm các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá bất động sản. ví dụ. nếu một con đường hoặc sân bay mới được xây dựng, điều này có thể làm mờ những ngôi nhà gần đó. Tương tự, việc đóng cửa một mỏ đá hoặc cải thiện một khu vực có thể tăng giá. Khi tư vấn cho khách hàng về giá yêu cầu, đại lý phải nhận thức được giá bán gần đây (hoặc giá trị cho thuê) đối với các tài sản tương đương.

Quy định

Có thể tìm thấy thuật ngữ và định nghĩa pháp lý đầy đủ của một đại lý bất động sản tại Vương quốc Anh trên trang web của Văn phòng giao dịch công bằng (OFT). Việc thực thi các quy định này cũng là trách nhiệm của OFT.

Tại Vương quốc Anh, các đại lý bất động sản nhà ở được điều chỉnh bởi Đạo luật Đại lý bất động sản năm 1979 và Đạo luật xác định tài sản năm 1991 sẽ ra mắt vào tháng 10 năm 2013, cũng như, Đạo luật Người tiêu dùng, Đại lý bất động sản và Luật sửa chữa mới được ban hành năm 2007.

Vào tháng 9 năm 2012, CPR (quy định bảo vệ người tiêu dùng) đã được giới thiệu, hiện đang điều chỉnh quy trình bán hàng dân cư.^[1]

Đối với bất động sản nhà ở, cũng có một vài hiệp hội thương mại cho các đại lý bất động sản, INEA Mạng lưới đại lý bất động sản độc lập và Hiệp hội đại lý bất động sản quốc gia (NAEA). Thành viên NAEA có thể bị kỷ luật vì vi phạm quy tắc ứng xử của họ.^[2] Quy trình xử lý kỷ luật của họ bao gồm tất cả mọi thứ từ cảnh cáo và cảnh báo cho đến các hình phạt nghiêm khắc hơn lên tới 5.000 bảng cho mỗi quy tắc bị vi phạm và mức phạt tối đa 5 triệu euro cho các vi phạm quy tắc chống rửa tiền cụ thể.^[3]

Một số đại lý bất động sản là thành viên của Tổ chức Giám định viên Chuyên nghiệp Hoàng gia (RICS), cơ quan chính cho các chuyên gia bất động sản Vương quốc Anh, giao dịch với cả tài sản nhà ở, thương mại và nông nghiệp. Các thành viên, được gọi là "Điều tra viên chuyên nghiệp", được bầu dựa trên kiểm tra và được yêu cầu tuân thủ quy tắc ứng xử, bao gồm các quy định về chăm sóc tiền của khách hàng và bảo hiểm bồi thường chuyên nghiệp trong trường hợp có lỗi hoặc sơ suất.

Chương trình thanh tra viên đại lý bất động sản,^[4] đã nhận được sự chấp thuận của OFT cho Quy tắc thực hành bán hàng nhà ở vào tháng 11 năm 2006 tuyên bố có 2.532 cơ quan thành viên.

Có một yêu cầu pháp lý thuộc về một trong hai tổ chức để giao dịch như một đại lý bất động sản. Đại lý có thể bị phạt nếu họ không phải là thành viên của chương trình khắc phục. Kế hoạch khắc phục đã được đưa vào cùng với và để quản lý các đại lý liên quan đến HIP (Gói thông tin gia đình).

Cơ cấu ngành ở Anh

Một số ít các chuỗi đại lý bất động sản nhà ở quốc gia tồn tại, với phần lớn là các công ty chuyên về một địa phương hoặc khu vực.

Một số cơ sở thương mại đa quốc gia tồn tại, điển hình là Anh-Mỹ, châu Âu hoặc toàn cầu. Các công ty này đều tìm cách cung cấp đầy đủ các dịch vụ tư vấn tài sản, không chỉ là đại lý.

Chỉ một số ít các công ty lớn kinh doanh cả tài sản thương mại và nhà ở.

Lệ phí

Phí đại lý bất động sản được tính cho người bán của tài sản. Đại lý bất động sản thường tính phí cho người bán, trên cơ sở 'không bán, không phí', do đó, nếu tài sản không bán, thì khách hàng sẽ không trả bất cứ điều gì cho đại lý bất động sản và đại lý sẽ làm việc cho khách hàng, miễn phí. Nếu người bán bán tài sản và hoàn thành việc bán tài sản của họ cho người mua được giới thiệu bởi đại lý bất động sản, thì đại lý bất động sản sẽ tính phí từ 1% đến 2%,^[5] với mức trung bình trong năm 2017 được báo cáo là 1,2% và điều này được tính dựa trên giá bán của tài sản.

Các mô hình đại lý bất động sản thay thế, đáng chú ý nhất là các đại lý bất động sản trực tuyến, thường đưa ra một sự lựa chọn về phí, hầu hết được trả trên cơ sở trước hoặc trả sau khi hoàn thành^[6]. Lệ phí từ khoảng £ 300 đến £ 800.^[7]

Cho thuê

Đại lý bất động sản xử lý các thiết lập của tài sản thương mại thường tính phí từ 7 đến 15% tiền thuê năm đầu tiên, cộng với toàn bộ tiền thuê tháng đầu tiên. Nếu hai đại lý đang tính phí 10%, họ sẽ chia phí giữa họ. Đại lý bất động sản bán tài sản thương mại (được gọi là đại lý đầu tư) thường tính 1% giá bán.

Các khoản phí được tính bởi các đại lý cho thuê nhà ở là khác nhau, tùy thuộc vào việc đại lý quản lý tài sản hay chỉ đơn giản là lôi kéo những người thuê mới. Phí cho người thuê nhà tiềm năng có thể thay đổi từ 0 đến 300 bảng trong các khoản phí không hoàn lại thường được mô tả là phí "Ứng dụng", "Quản trị" hoặc "Xử lý" (hoặc cả ba). Không có hướng dẫn cho các đại lý cho thuê nhà về phí, ngoại trừ việc họ bị pháp luật cấm tính phí cho một danh sách các tài sản. Tất cả các khoản phí cho người thuê nhà là bất hợp pháp ở Scotland.^[8] Mặt khác, họ được miễn phí khi họ vui lòng ở Anh và xứ Wales.

Tiền thuê tháng đầu tiên cộng với trái phiếu hoàn lại (thường bằng tiền thuê một tháng) thường được yêu cầu. Hầu hết việc thuê nhà ở tại Vương quốc Anh được điều chỉnh bởi các hợp đồng "Thuê nhà có bảo đảm". Các khoản thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo (thường được gọi đơn giản là "Tốc ký") cung cấp sự bảo vệ theo luật định ít hơn so với trước đây, chủ yếu là các loại thiết lập dân cư đã lỗi thời. Thỏa thuận thuê nhà ngắn hạn là hợp đồng tiêu chuẩn; từ ngữ thường có sẵn từ các nhân viên văn phòng hợp pháp và trên internet với giá khoảng 1 bảng Anh, mặc dù hầu hết các đại lý cài đặt sẽ tính phí 30 bảng để cung cấp một bảng.

Điều quan trọng là séc tham chiếu của người thuê được đặt trước khi người thuê chuyển vào một tài sản. Kiểm tra tín dụng có thể được chạy bằng dữ liệu lịch sử tín dụng từ Equachus, Experian hoặc Call Credit (ba nhà cung cấp chính của Vương quốc Anh) bằng hệ thống trang web nội bộ hoặc dịch vụ tham chiếu được quản lý. Một đại lý có uy tín cũng sẽ yêu cầu một tài liệu tham khảo việc làm và một tài liệu tham khảo chủ nhà trước đó để cố gắng xác minh rằng người thuê nhà có thể đủ khả năng thuê bất động sản và không có vấn đề nghiêm trọng với các đại lý trước đó. Điều cũng cần thiết là bằng chứng về danh tính và bằng chứng cư trú cũng được thu thập và nộp.

Bán

Đại lý bất động sản bán bất động sản nhà ở thường tính từ 0,5% (đại lý duy nhất) và 3% (nhiều đại lý) của giá bán đạt được cộng với VAT (Thuế giá trị gia tăng). Một số đại lý có thể tính phí cho tiếp thị bổ sung như báo chí và trang web, tuy nhiên nhìn chung quảng cáo được bao hàm trong phí. Tất cả các khoản phí phải được thỏa thuận rõ ràng và ghi chú trong thỏa thuận đại lý trước khi đưa ra thị trường để không có sự nhầm lẫn về phí bổ sung.

Tháng 7/2016, Which? tìm thấy phí đại lý bất động sản trung bình quốc gia là 1,3%,^[5] mặc dù phí rất khác nhau

Khác với các tài sản rẻ nhất, phí đại lý bất động sản thường là thành phần đắt thứ hai trong Chi phí chuyển nhà ở Vương quốc Anh sau thuế tem.

Đại lý lớn hiếm khi tính chi phí trước cho việc bán cũng như chi phí cho việc hủy bỏ việc bán và rút nhà khỏi thị trường. Vì vậy, trong khi các tùy chọn khác có sẵn để bán bất động sản với Đại lý trực tuyến, họ thường tính phí trả trước mà không đảm bảo bán hoặc có lẽ là động lực mà Đại lý lớn không bán hàng, không tính phí sẽ cung cấp.

Cách tiếp cận khác

Kể từ khoảng năm 2005, các đại lý bất động sản trực tuyến đã cung cấp một giải pháp thay thế cho cấu trúc phí truyền thống, yêu cầu các gói bán phí cố định, rẻ hơn. Các đại lý bất động sản trực tuyến này tuyên bố cung cấp cho người bán bất động sản tư nhân khả năng tiếp thị tài sản của họ thông qua các cổng bất động sản chính (phương tiện ưa thích được sử dụng bởi các đại lý bất động sản lớn truyền thống) cho một phần chi phí của đại lý bất động sản truyền thống. Các đại lý bất động sản trực tuyến tuyên bố rằng họ có thể quảng cáo một tài sản hiệu quả như các đại lý bất động sản truyền thống bằng cách sử dụng các kỹ thuật tiếp thị kỹ thuật số và tập trung hoạt động văn phòng hỗ trợ của họ đến một địa điểm, thay vì có các văn phòng tại thị trấn nơi họ đặt trụ sở. Các đại lý bất động sản trực tuyến thường bao gồm toàn bộ Vương quốc Anh, do đó tuyên bố có thể giảm phí do xóa bỏ ranh giới địa lý mà các đại lý bất động sản truyền thống thường có. Cuối cùng, các đại lý bất động sản trực tuyến thường tính phí trước, thay vì một đại lý truyền thống, thường sẽ không tính phí nếu tài sản không được bán

Vào tháng 2 năm 2010, Văn phòng Giao dịch Công bằng (OFT) tuyên bố rằng sự thay đổi về luật pháp đối với các đại lý bất động sản đã dẫn đến sự thay đổi trong cách bán nhà, cho phép các đại lý trực tuyến rẻ hơn được thành lập nhiều hơn so với trước đây.^[9]

Các đại lý bất động sản trung gian và cổng thông tin bất động sản có trụ sở tại Vương quốc Anh đã bắt đầu khuyến khích các đại lý bất động sản của Vương quốc Anh và trên toàn thế giới cộng tác bằng cách hiển thị tất cả các tài sản của họ, do đó cho phép khách truy cập trang web nhìn thấy một loạt các tài sản ở Anh và ở nước ngoài trên một trang web.

Nghiên cứu được thực hiện vào năm 2007 cho biết cách bán tài sản hiệu quả nhất là thông qua các biển 'Cần bán', 28% khách hàng đã nhìn thấy các biển Cần bán của đại lý bất động sản trước khi nghiên cứu sâu hơn về tài sản. Tìm kiếm nhà qua internet đứng thứ hai (21%), qua báo chí đứng thứ ba (17%). Cách hiệu quả thứ tư và truyền thống nhất là khách hàng đến văn phòng của một đại lý bất động sản (15%). Trong năm 2010, 80% đến 90% tài sản được tìm thấy qua internet và các đại lý thấy ít người hơn bước vào văn phòng của họ. Các biển báo vẫn rất hiệu quả, nhưng nhiều đại lý hiện đang cắt quảng cáo trên giấy và chuyển sang kỹ thuật số như eMags và chỉ trên web.

Các phương pháp khác bao gồm đấu giá (11%), truyền miệng (3%) và phát tờ rơi (2%).

Công nghệ

Đại lý bất động sản sử dụng phần mềm đại lý bất động sản để quản lý người nộp đơn mua, xem tài sản, tiếp thị và bán tài sản của họ. Đại lý bất động sản có thể sử dụng phần mềm để chuẩn bị các chi tiết tài sản được sử dụng để quảng cáo tài sản trực tuyến hoặc in. Họ cũng có thể ghi lại các yêu cầu của người nộp đơn mua và tự động khớp chúng với cơ sở dữ liệu tài sản của họ. Sau khi thỏa thuận bán hàng, họ có thể quản lý chuỗi bán tài sản được liên kết bằng phần mềm.

Phần mềm đại lý bất động sản cũng sẽ giúp tiếp thị tài sản bằng cách tự động phân phối các chi tiết tài sản cho các cổng thông tin tài sản.

Công nghệ mới nhất đã ảnh hưởng đến sự phát triển của Đại lý trực tuyến và lĩnh vực bất động sản trở nên phụ thuộc hơn vào việc sử dụng công nghệ để thu hút thị trường tiêu dùng. Một ví dụ về một công ty hiện đang thực hiện điều này là Matterport, người đã tạo ra một máy ảnh tạo ra các mô hình 3D kỹ thuật số và các bản đồ nền VR và chụp ảnh siêu HD ^[10]. Điều này đã dẫn đến các nhà tiếp thị kỹ thuật số có thể ảnh hưởng đến hành vi trực tuyến trong thị trường bất động sản thông qua việc sử dụng Cổng thông tin điện tử. Bằng cách sử dụng các trang web an toàn, các nhà tiếp thị sau đó có khả năng theo dõi mức độ hoạt động của người dùng và có được thông tin vô giá để giúp người bán và đại lý bất động sản sử dụng tiếp thị của họ và thu hút tốt hơn nhu cầu của khách hàng ^[11].

Trong những năm gần đây, các đại lý đã bắt đầu làm việc lại với nhau thông qua các hệ thống tương tự như Hoa Kỳ được gọi là MLS (dịch vụ đa danh sách). Đây là nơi một đại lý chính sẽ đảm nhận một tài sản và gửi thông tin chi tiết qua hầu hết các đại lý (phụ) địa phương khác. Các đại lý phụ sẽ tiếp thị và giới thiệu ứng viên cho các đại lý chính. MLS có thể đạt được nhiều ưu đãi hơn, bán một tài sản nhanh hơn và được cung cấp bởi các đại lý như một dịch vụ cao cấp.

Ở Mỹ, dữ liệu thuộc tính được truyền từ phần mềm đại lý bởi lược đồ nguồn cấp dữ liệu RETS. Ở Anh, nguồn cấp dữ liệu INEA idx (trao đổi dữ liệu thông tin) đang được nhiều phần mềm chấp nhận để nhận lại danh sách tài sản phụ (ml).

Trong cả hai trường hợp, công nghệ thông qua MLS và idx có nghĩa là các tác nhân phụ cộng tác có thể đưa nhiều tài sản vào trang web của họ bằng cách làm việc cùng nhau.

Làm đại lý bất động sản

Không có bằng cấp chính thức cần thiết để trở thành một đại lý bất động sản, tuy nhiên kiến thức về tài sản địa phương và kỹ năng dịch vụ khách hàng được coi là đáng giá.^[12]

'Đại lý bất động sản nói'

Đại lý bất động sản được biết đến với cách độc đáo của họ để đặt một chi tiết tốt trên mô tả tài sản của họ. Ví dụ, "cần hiện đại hóa" hoặc "tiềm năng tuyệt vời để cải tiến" thực sự có thể có nghĩa là rất nhiều công việc sửa chữa được yêu cầu cho một ngôi nhà; điều này là cần thiết để tránh xúc phạm bất kỳ khách hàng nào có thể thích cách nhà của họ hiện đang hoàn thành. Tương tự với người mua cũng có thể đưa ra phản hồi rằng "cần quá nhiều công việc" đối với một ngôi nhà, nhưng người tiếp theo thấy tài sản hoàn toàn tốt, do đó, có một ý kiến khi mô tả ý kiến của một tài sản.^[13]