Giấy phép quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng là giấy tờ cho phép người dân hoặc doanh nghiệp thực hiện việc xây dựng mới, mở rộng công trình, sửa chữa lớn, hoặc phá dỡ trong một số trường hợp. Quy trình này thường phải tuân theo các quy định pháp luật của từng khu vực.[1][2] Ở Việt Nam trình tự, thủ tục xin và cấp giấy phép xây dựng được quy định trong Luật, Nghị định, Thông tư và các hướng dẫn thi hành chi tiết.
Giấy phép xây dựng nhà ở cần phải tuân theo các quy định về xây dựng. Ngoài ra, còn có quy trình kiểm tra kế hoạch (PLCK) để đảm bảo rằng công trình tuân thủ đúng quy hoạch của khu vực, nếu có.[3] Ví dụ, không thể xin giấy phép để xây dựng một hộp đêm trong khu dân cư đông đúc, vì không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của khu vực đó.[4][5]
Việc cấp phép xây dựng là một phần của quy hoạch đô thị và luật xây dựng, thường do chính quyền địa phương giám sát và quản lý.[6][7] Số lượng giấy phép xây dựng được cấp mỗi năm thay đổi tùy theo quốc gia.[8] Quy trình cấp phép tự động thường nhanh hơn so với quy trình yêu cầu phê duyệt chi tiết.[9]
Tùy theo từng quốc gia thì có những quy định pháp luật khác nhau. Ở Việt Nam, theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020[10] sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật xây dựng 2014 (được Nghị định chuyên ngành hướng dẫn) thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy vậy, Luật cũng loại trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin giấy phép gồm:
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị thì việc cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị phải đáp ứng các điều kiện như:
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ. Cụ thể hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, các công trình tôn giáo, các công trình di tích lịch sử - văn hoá, các công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị, các công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, những công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Uỷ ban nhân dân cấp huyện (quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh) cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý
Uỷ ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
Thủ tục, trình tự xin và cấp bao gồm việc cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng đến quận, sau khi kiểm tra, xem xét tính hợp lệ, quận sẽ thụ lý hồ sơ, người cấp phép đóng phí. Trong thời hạn 20 ngày sẽ cấp phép.
Điều 95 Luật Xây dựng 2020 [11] quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo đó, tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:
Riêng đối với trường hợp xin phép xây nhà tại vùng nông thôn thì hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn gồm:
Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, căn cứ vào loại hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng kiểm tra tính hợp lệ theo quy định. Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng phải có giấy biên nhận, trong đó hẹn ngày trả kết quả. Giấy biên nhận được lập thành 02 bản, 01 bản giao cho người xin cấp Giấy phép xây dựng và 01 bản lưu tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.
Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng chưa hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn cho người xin cấp Giấy phép xây dựng, bổ sung hồ sơ theo đúng quy định. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời hạn cấp Giấy phép xây dựng.
Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp Giấy phép xây dựng khi có yêu cầu của người xin cấp Giấy phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận yêu cầu. Lấy ý kiến các cơ quan có liên quan khi cần làm rõ thông tin để phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ
Cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn nêu trên không quá mười lăm ngày. Người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định.
Thu lệ phí cấp Giấy phép xây dựng theo quy định
Ngoài ra cơ quan nhà nước phải thực hiện một số quy định như:
Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Nội dung khác biệt bao gồm: Vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng công trình, các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng (đối với công trình dân dụng) và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.
Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép xây dựng bảo đảm phù hợp quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh Giấy phép xây dựng được ghi bổ sung vào mục "gia hạn, điều chỉnh" trong Giấy phép xây dựng đã cấp hoặc bằng phụ lục kèm theo Giấy phép xây dựng đã cấp cho chủ đầu tư.
Hồ sơ xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng gồm:
Thời hạn xét điều chỉnh Giấy phép xây dựng chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin gia hạn Giấy phép xây dựng bao gồm:
Thời gian xét cấp gia hạn Giấy phép xây dựng chậm nhất là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan gia hạn Giấy phép xây dựng.